Wskaźnik LTV jest jednym z ważniejszych w obszarze oceny ryzyka, zdolności kredytowej i bezpieczeństwa. Mamy z nim do czynienia w momencie starania się o udzielenie kredytu bankowego. Skrót LTV oznacza Loan To Value, co w tłumaczeniu można uznać za relację zadłużenia do proponowanego zabezpieczenia (pożyczka do wartości). Najczęściej wyliczany w przypadku kredytu hipotecznego, gdzie zabezpieczeniem jest zwykle wpis hipoteczny w księdze wieczystej. Nie znaczy to, że zabezpieczeniem nie może być inny majątek, również ten nabywany w ramach kredytu.
Jak oblicza się wskaźnik?
LTV wyrażany jest w procentach. Wzór jest dość prosty, bo wartość kredytu mnoży się przez 100% i dzieli przez wysokość zabezpieczenia. Im wyższy LTV, tym zazwyczaj droższy kredyt. Instytucje finansowe ustalają indywidualnie wysokość poziomu wartości LTV i tym samym decydują o stopniu ryzyka. Najczęściej jednak przyjmuje się maksymalny poziom 80%, choć bywają i wyższe (dotyczy kredytów w złotówkach). Zbyt wysoki poziom wskaźnika winien skutkować wymaganiem dodatkowego zabezpieczenia czy zmianami zapisów umowy. Niski wkład własny często wymaga dodatkowego ubezpieczenia wkładu własnego, wyższego oprocentowania, prowizji, marży itp.
Wskaźnik ten powinien poznać każdy kredytobiorca. Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, w 2018 roku wkład własny winien wynosić minimum 20% wartości nieruchomości. Zatem aby mieć jakiekolwiek szanse na zaciągnięcie kredytu hipotecznego trzeba zgromadzić wymagane środki. Jeśli bank udzieli nam kredytu, przy jednocześnie zwiększonym ryzyku z wskaźnika LTV trzeba będzie liczyć się nie tylko z wyższymi kosztami takiego kredytu, ale i mniej atrakcyjną ofertą w porównaniu z tymi, których wskaźnik jest na akceptowalnym poziomie. Często, o ile LTV nie jest na granicy przyjętej przez dany bank, możemy spotkać się z odmową udzielenia kredytu.
Na decyzję banku ma także wpływ inny wskaźnik DI, czyli dochód dyspozycyjny. Banki ustalają także jego poziom. Obliczany jest łatwo, bo wszelkie dochody gospodarstwa domowego pomniejsza się o wszelkie wydatki, w tym opłaty za media, zobowiązania kredytowe a nawet alimenty. Zanim więc złożymy wniosek kredytowy (tutaj znajdują się wszystkie wnioski kredytowe do banków w Polsce), warto odpowiednio się przygotować, by zyskać akceptację wniosku, zaufanie analityka bankowego i odpowiednio wysokie wskaźniki LTV czy też DI i uzyskać korzystniejsze warunki kredytu.
Beata Banasiak
Ekspert finansowy
